L'indice UBS Global Real Estate Bubble Q4 2019
Rivista Palace è orgoglioso di avere Alexander Karolik Shlaen, fondatore della Panache Management Pte Ltd con sede a Singapore, che è coinvolta in progetti di investimento nel settore immobiliare e della tecnologia, e ripensa alle sue opinioni su questo UBS 2019 Real Estate Bubble Index Report. L'UBS Global Real Estate Bubble Index, pubblicato all'inizio di quest'anno, ci fornisce alcune note su Singapore, Tokyo e Hong Kong, le uniche città asiatiche dell'indice. I prezzi di Tokyo sono aumentati negli ultimi 4-5 anni, nonostante i dati demografici negativi del Giappone che alla fine trascineranno i prezzi degli immobili verso il basso. La maggior parte dell'afflusso della popolazione a Tokyo proviene da gente del posto che abbandona le città più piccole e si trasferisce in questo enorme centro economico.
La resilienza immobiliare di Singapore è ancora valida
"L'UBBS Global Real Estate Bubble Index pone il mercato immobiliare in una prospettiva a lungo termine ed è progettato per tracciare il rischio di bolle dei prezzi degli immobili nelle città globali", - UBS
Inoltre, gli acquirenti stranieri sono molto attivi nelle proprietà residenziali, ma alcuni potrebbero chiedersi chi venderanno le loro proprietà tra qualche anno quando cercano un'uscita. È improbabile che la gente del posto comprerà e sicuramente non saranno in grado di colmare il vuoto che verrà creato anche se parte degli attuali investitori ha deciso di vendere. Sebbene la maggior parte delle persone troverà il Giappone più attraente come destinazione turistica e le proprietà strategicamente posizionate godranno di un buon noleggio da resi in stile Airbnb.
"A livello globale, l'incertezza economica sta superando l'effetto della caduta dei tassi di interesse sulla domanda di alloggi urbani", ha dichiarato Mark Haefele, Chief Investment Officer presso UBS Global Wealth Management. "
Hong Kong come sempre è in alto in questo tipo di indici con un'indicazione di proprietà molto positiva. Ma dobbiamo ancora vedere una riduzione dei prezzi in questa città per sempre richiesta, che anche i disordini sociali senza precedenti non sembrano influenzare i suoi prezzi stratosferici. Ci si dovrebbe chiedere se il prezzo è una "bolla" o solo il risultato di una forte domanda reale di proprietà in questa super città. E senza dubbio, gli Hong Kong pagano a caro prezzo le loro case. Avranno bisogno di 22 anni di lavoro per acquistare lo stesso appartamento nella loro città che impiegherà un singaporiano a soli 12 anni.
Fatti del lavoratore specializzato e come dovrà guadagnarsi da vivere per acquistare un immobile
Questo ci porta a Singapore. Tra tutte le 24 città del mondo nel UBS Global Real Estate Bubble Index, solo quattro hanno il valore attuale delle loro proprietà al di sotto del costo del 2008. Queste quattro città sono Milano, Chicago, Dubai e Singapore. UBS indica che il prezzo è equo per il mercato di Singapore, ma i lettori dovrebbero tenere presente che mentre altre città indicate nell'indice sono calcolate nel senso ampio del loro mercato immobiliare, a Singapore circa l'80% del mercato è sotto il governo agenzie di controllo, quello che viene chiamato il Consiglio di sviluppo abitativo o HDB.
Ciò significa che solo il 20% del mercato immobiliare di Singapore è nel mercato privato. La stragrande maggioranza dei Singaporiani possiede e vive in HDB, mentre una piccola percentuale dei Singaporiani vive in condomini e proprietà terriere. La maggior parte dei condomini sono affittati a stranieri, che sono limitati dalla normativa per l'acquisto o il noleggio di HDB. Pertanto, il calcolo di quanti anni ci vogliono per acquistare una proprietà a Singapore non è del tutto corretto qui, poiché ci vogliono molti meno anni per i cittadini locali per acquistare il loro HDB sovvenzionato. Tenendo conto di questi punti, è abbastanza chiaro che il mercato privato di Singapore è ben al di sotto del suo valore reale. Singapore si sta dimostrando più e più volte relativamente abbordabile su scala globale. Ma i prezzi non saliranno molto presto in qualsiasi momento a causa delle dure misure di raffreddamento in atto. Queste misure sono responsabili di portare i prezzi del mercato privato al di sotto del loro valore reale, come possiamo vedere da questo confronto dell'indice. Inoltre, mentre i prezzi di Singapore sono diminuiti negli ultimi 10 anni, i redditi della popolazione locale sono cresciuti. Stimo l'apprezzamento costante a medio-lungo termine dei prezzi degli immobili. Inoltre, prevedo che i tassi di interesse saranno bassi per gli anni a venire, il che potrebbe accelerare l'apprezzamento di questo mercato immobiliare limitato e attraente. Leggi le altre storie di Alex Shlaen qui.
Editorialista esperto di lusso - Alexander Karolik-Shlaen
Informazioni su Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, è il fondatore della Panache Management Pte Ltd con sede a Singapore, che rappresenta le linee di design Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa e Formitalia in Asia. Panache Management è coinvolta in progetti di investimento nel settore immobiliare e tecnologico e fornisce interni e design di lusso per immobili esclusivi, jet privati e superyacht. Shlaen è apparso in vari media regionali e globali e dal 2009 ha scritto le colonne di esperti di lusso delle riviste regionali di affari. È stato anche presidente del panel dei giudici per gli Asia Property Awards e viene spesso cercato di partecipare a forum aziendali consolidati. Ulteriori informazioni su PanacheManage.com
Another Insight: Elenca Sotheby’s International Realty, Singapore.
Han Huan Mei, direttore, ricerca, elenco Sotheby’s International Realty.
È noto che le bolle dei prezzi si verificano di tanto in tanto nella maggior parte dei mercati immobiliari - segni di ciò includono il rialzo dei prezzi delle abitazioni a un tasso più rapido rispetto all'aumento dei redditi, tassi di interesse bassi, prestiti ipotecari eccessivi, elevata liquidità e afflusso di stranieri fondi.Il grafico di UBS mostra che Hong Kong, Monaco, Toronto, Vancouver e Amsterdam sono state le prime cinque città più costose nel 2018 a causa del rapido aumento dei prezzi delle abitazioni. All'altra estremità della scala, Chicago è stata classificata come "sottovalutata" mentre Milano, Singapore e Boston sono state considerate "abbastanza" valutate. Il mercato residenziale di Singapore è un mercato libero controllato poiché il governo lo monitora attentamente e interverrà per garantire stabilità e crescita dei prezzi sostenibile. Gli interventi sono necessari per mantenere i prezzi delle case private su una distanza costante tra l'elevata liquidità dei fondi investibili nel sistema. Invariabilmente, lo status di rifugio sicuro di Singapore lo rende una destinazione favorevole per gli investimenti immobiliari. Misure di raffreddamento come l'inasprimento dei finanziamenti e l'imposizione di imposte di bollo più elevate hanno avuto un discreto successo a Singapore, ma non in altre città come Hong Kong e Vancouver.
“Singapore è rimasta nella categoria abbastanza apprezzata, relativamente invariata in termini di rischio di bolle. Il mercato residenziale di Singapore è un mercato libero in un ambiente controllato mentre il governo lo monitora attentamente e interverrà per garantire stabilità del mercato stabile e crescita dei prezzi sostenibile. Gli interventi sono necessari per mantenere i prezzi delle case private su una distanza costante tra l'elevata liquidità dei fondi investibili nel sistema. Invariabilmente, lo status di rifugio sicuro di Singapore lo rende una destinazione favorevole per gli investimenti immobiliari. Misure di raffreddamento come l'inasprimento dei finanziamenti e l'imposizione di imposte di bollo più elevate hanno avuto un discreto successo a Singapore, ma non in altre città come Hong Kong e Vancouver. Comparativamente, un mercato residenziale troppo caro potrebbe affrontare maggiori rischi mentre affrontiamo i venti contrari di una recessione a causa della prolungata guerra commerciale USA-Cina e di una Brexit senza accordi. " - Han Huan Mei, direttore, ricerca, elenco Sotheby’s International Realty.
Crescita dei prezzi di UBS 2019
Mentre affrontiamo i venti contrari di una recessione a causa della prolungata guerra commerciale USA-Cina e di una Brexit senza accordi, sarà più difficile correggere un mercato residenziale troppo caro in modo da rendere le case più convenienti.
Confezione: cosa sta succedendo in APAC
L'UBS Global Real Estate Bubble Index afferma: i punteggi dell'indice bubble non sono aumentati nelle città APAC negli ultimi quattro trimestri. A Hong Kong, lo slancio si è ridotto e i prezzi sono leggermente diminuiti dalla metà del 2018. Tuttavia, sebbene la città sia ancora in territorio a rischio di bolla, dato che i prezzi sono raddoppiati negli ultimi 10 anni, non si vede un'inversione di tendenza fondamentale in vista. Tuttavia, nei prossimi trimestri è probabile una maggiore volatilità dei prezzi. Il mercato immobiliare di Singapore, al contrario, è stato notevolmente stabile negli ultimi anni. L'inasprimento delle normative si è dimostrato efficace e ha frenato l'eccessiva crescita dei prezzi. I prezzi reali sono sostanzialmente allo stesso livello del 2012, in modo che la città rimanga nel territorio di valore equo. A Sydney, una città che era in territorio a rischio di bolle solo due anni fa, i prezzi stanno precipitando. Sono stati corretti da un numero a due cifre entro un anno, riducendo significativamente il punteggio dell'indice. La riduzione dell'attività di acquisto estero e il restringimento dei prestiti ipotecari hanno continuato a silenziare la domanda complessiva. Al contrario, i prezzi a Tokyo sono aumentati del 5% ogni anno dal 2014, disaccoppiando dal resto del paese. Di conseguenza, il mercato si è unito al gruppo di città altamente convenienti e la valutazione è aumentata.
