Shopping in Cina
Non posso resistere alla lettura, all'apprendimento e all'analisi dei modelli dell'investitore cinese. Per cinese intendo i cittadini della RPC. La loro incredibile quantità e quantità di spesa sono a dir poco strabilianti e cambiano le dinamiche del mercato. Quindi è di grande valore per gli investitori osservare, comprendere, seguire e cercare di prevedere questo straordinario fenomeno.
I turisti cinesi stanno acquistando beni di lusso in miliardi di dollari. Ovunque si dirigano questi turisti con grandi spese, la vendita al dettaglio è in forte espansione e quindi i rendimenti degli affitti aumentano, a beneficio dei proprietari. In questo articolo mi concentrerò sulla proprietà di per sé. Non sorprende che l'enorme spesa dei cittadini della RPC per lo shopping all'estero si estenda anche alle proprietà, con molti di loro che acquistano durante le vacanze all'estero.
CACCIA ALLE VACANZE PER L'IMMOBILIARE OVERSEAS
Oltre un terzo degli HNWI cinesi ha già acquistato proprietà all'estero e il 41% di loro intende investire in immobili all'estero entro i prossimi tre anni - il 66% prevede di investire in immobili residenziali, secondo i dati del sito Juwai. I primi 10 paesi più richiesti dagli acquirenti cinesi sul loro sito sono Stati Uniti, Australia, Canada, Nuova Zelanda, Regno Unito, Tailandia, Spagna, Germania, Giappone e Francia. In effetti, sei di questi 10 paesi erano nell'elenco delle 10 migliori destinazioni di vacanza per i ricchi cinesi negli ultimi due anni.
Niente di nuovo nel comportamento fly-and-buy che tutti sperimentiamo a volte. Tuttavia, nulla trasforma i mercati immobiliari nel modo in cui fanno i viaggiatori cinesi e sono già il mercato turistico in più rapida crescita sul nostro pianeta.
Chinatown, Singapore
CONTRO IN TURISMO CINESE
Le aziende di tutto il mondo hanno capito che il valore dei turisti cinesi è troppo redditizio per essere ignorato. Il settore dell'ospitalità, i rivenditori, anche gli sviluppatori cinesi e gli investitori aziendali si stanno unendo alla grande ondata di denaro al di fuori del loro paese in cui i globetrotter cinesi si affollano per le vacanze. È qui che le aziende e gli investitori stanno cercando di investire per attingere alla domanda senza precedenti di beni e servizi.
Le compagnie cinesi hanno acquistato resort nell'Hokkaido e negozi duty-free a Tokyo, sostanzialmente per accogliere e incassare i propri vacanzieri e clienti. Sanno di comprare il meglio. Solo un aneddoto, negli ultimi viaggi non siamo riusciti a trovare un bel whisky giapponese in molti negozi principali intorno a Tokyo, né nei negozi duty-free in aeroporto, tutti esauriti per i turisti cinesi!
I cittadini cinesi sono anche diventati i maggiori acquirenti stranieri di case negli Stati Uniti lo scorso anno, poiché acquistano immobili americani in miliardi di dollari. L'enorme aumento degli acquisti cinesi di immobili residenziali e commerciali l'anno scorso ha portato il loro investimento quinquennale a oltre 110 miliardi di dollari, secondo lo studio dell'Asia Society e del Rosen Consulting Group. La vastità di quel totale ha aiutato il mercato immobiliare a riprendersi dallo schianto iniziato nel 2006 e che ha causato la crisi economica del 2008. Nonostante un rallentamento dovuto al tentativo della Cina di sopprimere i deflussi di capitali, la cifra per la seconda metà di questo decennio dovrebbe raddoppiare a $ 218 miliardi, secondo lo studio.
Molto interessante notare i risultati della mia ricerca e delle mie fonti aperte: è sorprendente che nel 2014 la Cina abbia rilasciato 16 milioni di passaporti. A partire dal 2012, circa 38 milioni di cittadini cinesi possedevano passaporti ordinari, che all'epoca rappresentavano solo il 2,9% della popolazione totale. Se anche un numero totale di possessori di passaporto è appena raddoppiato negli ultimi tre anni e mezzo, ciò significa che attualmente abbiamo visto solo il 6% circa della popolazione cinese che viaggiava finora. Possiamo solo immaginare come appariranno i mercati immobiliari quando ci saranno molti più di questi lucrosi turisti che verranno a fare acquisti all'estero.
Porto di Sydney
INTORNO ALL'ASIA
Ora guardiamo più da vicino a casa nostra, cosa sta succedendo nell'acquisto transfrontaliero di proprietà. Come avevo giustamente previsto in questa pubblicazione (che è la rivista Palace a Singapore) qualche mese fa, il mercato australiano ha versato la maggior parte del denaro in entrata nelle loro proprietà. Ciò nonostante le varie tasse sulla proprietà e le limitazioni per gli acquirenti stranieri, come il divieto di vendere proprietà di seconda mano agli stranieri. La maggior parte degli acquirenti sono cinesi.
Nel frattempo, nel sud-est asiatico, i turisti cinesi hanno girato l'economia thailandese, diventando la principale fonte di crescita e dando una spinta necessaria alla Thailandia, senza la quale sarebbe in declino. Il numero di visitatori cinesi è aumentato di oltre il 71% l'anno scorso a 7,9 milioni. Questa è una parte sostanziale dei quasi 30 milioni di turisti internazionali che visitano la Thailandia. Non ho ancora abbastanza informazioni sugli acquisti di proprietà in Thailandia, ma tengono davvero occupati gli hotel a 4-5 stelle.
Ciò che si vede, tuttavia, è che la maggior parte dei turisti della Repubblica popolare cinese continua a riunirsi in gruppi e ciò limita le loro capacità di acquistare proprietà come negli Stati Uniti e in Europa. È solo una questione di tempo quando molti di loro arriveranno da soli e cambieranno la situazione in una desiderabile proprietà del Regno del resort.
Nella nostra regione, non solo i cinesi dominano i mercati immobiliari. In Vietnam l'allentamento delle leggi immobiliari e una fiorente economia hanno dato fiducia alla diaspora vietnamita a inviare denaro in numeri record, aggiungendo vapore al settore immobiliare, ora in fase di ulteriore boom dopo essere emerso dalla depressione.Vedo anche gli stranieri che si trasferiscono, ma nel complesso il mercato immobiliare del Vietnam è dominato da vietnamiti d'oltremare. Noto anche molte costruzioni in corso in posti come HCMC.
La mia unica speranza è che gli sviluppatori non si sovrappongano e, insieme agli acquirenti, non creino un'altra bolla. Singapore e Hong Kong sono in preda alle misure di raffreddamento imposte dai loro governi, quindi i mercati residenziali sono complessivamente in declino. Singapore rimane un investimento privilegiato per investitori locali e fondi esteri, dato il suo rating A triplo e lo status di "rifugio sicuro".
L'attività di acquisto nel mercato degli investimenti immobiliari di Singapore è pronta per un ritorno. Per ora, però, vedo principalmente i pescatori di fondo che sono tornati e sono alla ricerca di occasioni in una proprietà residenziale di fascia alta a Singapore, che è abbastanza economica rispetto a proprietà simili a Hong Kong, Londra e Manhattan.
La bottega è un segmento di mercato a Singapore, che sta attirando investimenti. È stato anche uno dei miei preferiti per molti anni. Li amo! I valori delle botteghe, soprattutto nelle aree centrali, sono aumentati negli ultimi tre anni, intensificati dalla loro scarsità e dalla domanda da parte di fondi e stranieri. Alcune recenti offerte di investitori stranieri sono state effettuate per oltre 2.700 USD al piede quadrato in termini di superficie lorda. Nei distretti degli affari, i prezzi sono aumentati dell'80% negli ultimi 4 anni. Sembra che stiano acquistando più fondi stranieri e investitori privati poiché i locali tendono a guardare di più ai rendimenti e recentemente i rendimenti sono molto bassi.
A volte fino al 2-3%. Tuttavia, fondi e stranieri vedono un grande valore in queste scarse gemme di proprietà in quanto acquistano in modo aggressivo queste case, contando sull'apprezzamento del capitale. Una volta che la bottega è stata rinnovata piacevolmente, c'è una buona richiesta di leasing, poiché gli inquilini trovano ancora questi affitti degni rispetto ai centri commerciali o agli edifici per uffici di fascia alta. Penso che guardare avanti, più acquirenti mostreranno interesse per questo segmento immobiliare. Vedo anche più valore in luoghi meno centrali che possono soddisfare uffici e F&B in luoghi come Kampong Glam.
Kampong Glam è uno dei "centri etnici" in una zona relativamente centrale della città. I suoi prezzi non sono aumentati tanto quanto gli angoli alla moda della città cinese, come Club Street. Essendo lungo Victoria Street e la consolidata enclave esotica di vendita al dettaglio di Arab Street, è un promettente luogo di investimento da avere nel proprio portafoglio.
Alexander Karolik-Shlaen EMBA, economista e investitore immobiliare, è il CEO di Panache Management - un marchio di lusso e consulenza sugli investimenti immobiliari
Questo articolo è stato pubblicato per la prima volta sulla rivista Palace.
