Quali sono le prospettive per il post-Brexit di Londra Real Estate?
Nelle ore e nei giorni successivi al referendum nel Regno Unito, in cui il 51,9% degli elettori ha scelto di uscire dall'Unione europea, gran parte del paese ha assistito a uno shock. La campagna era stata amara e viscerale, guidata dall'incitamento alla retorica sull'immigrazione britannica, sull'economia e sull'élite burocratica, ma molti in Gran Bretagna e all'estero non si aspettavano che prevalesse il voto di congedo.
Mentre il mondo era alle prese con i risultati, i mercati hanno reagito su una scala non vista dalla crisi finanziaria. La sterlina è scesa al minimo dal 1985, i titoli asiatici sono crollati e pochi giorni dopo è arrivata la notizia che Standard & Poor’s aveva spogliato la Gran Bretagna del suo rating di credito a tripla A. Il voto ha preparato la nazione per aspri colloqui sul divorzio e, poiché non vi è alcun precedente per un paese che lascia il blocco commerciale dell'UE a 28 Stati membri, l'incertezza regna su come esattamente il Regno Unito negozierà la sua nuova posizione nell'ambito politico e panorama economico.
Questa incertezza ha già colpito il mercato immobiliare, in particolare a Londra, dove alcuni acquirenti si sono ritirati dagli acquisti, preoccupati per il futuro della città. Il Ministero del Tesoro del Regno Unito ha avvertito prima del voto che i prezzi delle proprietà residenziali sarebbero inferiori del 18% se il paese avesse votato per partire. Howard Archer, capo economista europeo e del Regno Unito presso IHS Economics, ha affermato che l'attività del mercato immobiliare e i prezzi sono a "rischio molto grave di una prolungata e marcata recessione a seguito della decisione del Regno Unito di lasciare" l'Unione Europea. Prevede che i prezzi delle case potrebbero scendere del 5% nella seconda metà del 2016 e di un ulteriore 5% nel 2017.
"Il voto a favore della Brexit genererà un periodo di rinnovata incertezza nel principale mercato residenziale di Londra", ha affermato Liam Bailey, responsabile della ricerca globale presso Knight Frank a Londra. "Alcune richieste, soprattutto da parte degli investitori, saranno ritardate e in alcuni casi reindirizzate".
La Brexit presenta una rinnovata incertezza a seguito di una serie di eventi che hanno già smorzato il mercato immobiliare di Londra. Dal 2009 al 2014, Londra ha ripetutamente fatto notizia per le vendite da record di ville super primarie a ricchi acquirenti provenienti da Russia, Medio Oriente e Asia, molti dei quali nei quartieri centrali della città, i cosiddetti "codici postali d'oro" che includono Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair e Holland Park. Tuttavia, dal 2014, il mercato ha rallentato. "
Alcuni dei venti contrari sono venuti sotto forma di tasse. Una nuova aliquota dell'imposta di bollo, introdotta a dicembre 2014, addebita il 10% sugli immobili per un valore di oltre 925.000 GBP (1,3 milioni di USD) e il 12% su quelli oltre 1,5 milioni di GBP (2,5 milioni di USD). A partire da aprile di quest'anno, gli acquirenti di seconde case e immobili in locazione devono affrontare un'altra imposta; un supplemento del 3% sull'imposta di bollo destinato a livellare il campo tra investitori e acquirenti per la prima volta.
L'effetto delle nuove aliquote dell'imposta di bollo era già avvertito sul mercato, con molte meno transazioni registrate nell'intervallo di oltre 2 milioni di USD. Quindi, la campagna Brexit ha dato ulteriore pausa agli acquirenti e ai venditori. "Acquirenti e venditori hanno rinviato le decisioni a causa della prospettiva di entrare in un territorio economico e politico inesplorato", afferma Tom Bill, responsabile della ricerca residenziale a Londra presso Knight Frank. Secondo i dati di Knight Frank, la domanda è rimasta contenuta a maggio 2016 anche per immobili in cui i prezzi richiesti erano scesi del 10% o più.
In una città che attira investimenti significativi dai mercati internazionali, gli sconvolgimenti politici locali sono solo una parte del puzzle. Nel corso dell'ultimo anno, i principali investitori stranieri nel settore immobiliare britannico sono stati colpiti da proprie battute d'arresto: bassi prezzi del petrolio in Medio Oriente, problemi di valuta in Russia, recessione in Brasile e turbolenze dei mercati azionari in Cina, che hanno contribuito a pochi -end transazioni. Nel 2014, gli investitori del Medio Oriente costituivano il 15% dei principali acquirenti del centro di Londra; nel 2015 hanno rappresentato il 4%.
Secondo Yolande Barnes, Head of World Research at Savills, la campagna Brexit è diventata una comoda scusa per un rallentamento del mercato che si stava già verificando. I dati sui Savills mostrano che i prezzi nella zona centrale di Londra sono scesi del 6% nel 2015 e che i volumi degli affari si sono ridotti del 40%. "La Brexit è stata un'ottima scusa per non fare nulla in un mercato in cui le persone non avrebbero comunque fatto nulla", afferma Barnes.
Tuttavia, l'esito inatteso del referendum ha aggiunto un altro, maggiore ostacolo a un mercato che si stava ancora adeguando alle imposte di bollo e ai fattori geopolitici globali. "Il primo mercato immobiliare londinese trarrebbe beneficio da qualcosa che sembra improbabile nel breve termine: sei mesi senza incidenti", afferma Tom Bill del cavaliere Frank.
Per alcuni investitori stranieri, tuttavia, l'attuale tumulto rappresenta un'opportunità. Gli acquirenti otterranno un valore maggiore nell'acquisto di proprietà a Londra a causa di un deprezzamento della sterlina, afferma Peter Wetherell, un broker con sede a Mayfair. "Per gli acquirenti esteri, questo forte e drammatico calo del valore della sterlina compenserà efficacemente il Dazio da bollo e gli adeguamenti fiscali e renderà la proprietà principale di Londra un investimento redditizio per gli investitori stranieri abbastanza coraggiosi da prendere una scommessa nonostante l'incertezza del mercato".
La terrazza dell'attico di Beecham
Per molti che credono nella resilienza a lungo termine di Londra, le attuali perturbazioni del mercato non cambiano l'attrattiva generale della città, in particolare come un paradiso per la conservazione della ricchezza.La ricerca di Knight Frank mostra che nell'ultimo decennio la città ha attirato più del doppio degli individui high net worth dai mercati emergenti (114.000) rispetto agli Stati Uniti e all'Australia messi insieme (42.000 e 22.000 rispettivamente). Gli investitori sono attratti dalla sicurezza della città, dalle buone scuole, dall'ambiente verde e dal fuso orario centrale, fattori che difficilmente cambieranno a seguito del voto sulla Brexit.
La città sta inoltre investendo attivamente nel futuro. Uno sguardo più ampio al mercato immobiliare rivela anche che, sebbene negli ultimi anni la domanda di proprietà di Prime Central London sia diminuita, c'è stato un forte interesse per la grande Londra, dove schemi di rigenerazione e rinnovati progetti di connettività e infrastrutture stanno spostando il panorama del lusso vivente.
"Dato che i codici postali d'oro di Londra sono diventati meno accessibili dopo la crisi finanziaria, gli acquirenti hanno sempre più cercato un valore migliore oltre", afferma Tom Bill. Sebbene stiano cercando un valore migliore, vogliono comunque "specifiche e strutture di prim'ordine", e ciò significa che c'è una crescente attenzione alla qualità degli schemi piuttosto che il desiderio di trovarsi in un'area specifica.
Gli sviluppatori hanno attinto a questa domanda e sta aumentando il livello generale di qualità degli sviluppi di nuova costruzione, che incorporano sempre più pacchetti di servizi, servizi, componenti commerciali e culturali. Mentre tali esperimenti in urbanistica e creazione di luoghi sono comuni in città come Miami, Hong Kong o Singapore, sono un fenomeno relativamente nuovo a Londra.
Southbank, una delle prime aree da rivitalizzare, non era in precedenza sulla mappa per investitori facoltosi, ma ha registrato un tasso di crescita più veloce rispetto ad altri quartieri principali e serve da esempio di come i nuovi mercati possono maturare, afferma Tom Bill. Oltre a The Shard (l'edificio più alto dell'Europa occidentale), l'area è il sito di More London, master progettato da Foster + Partners e One Tower Bridge, un progetto di Berkeley Homes che combina residenze di lusso con negozi, ristoranti, pedoni passerelle e un vivace parco sul lungofiume.
Oltre alle sue offerte culturali, The Ivy, una famosa brasserie londinese ha recentemente annunciato l'intenzione di aprire una location al piano terra al One Tower Bridge, e il London Theatre occuperà presto il teatro affondato di 900 posti dello sviluppo. Lo stesso schema include uno spazio significativo per la vita all'aperto, anche una novità per Londra. "La particolarità di questo progetto è la quantità di spazio dinamico sulla terrazza e sul tetto, insieme a cucine all'aperto, vasche idromassaggio e gazebo", afferma Murray Levinson, un partner di Squire & Partners che ha progettato il progetto.
Dalla cima del Tower Penthouse, che viene completo con una terrazza sul tetto e una vasca idromassaggio, puoi vedere attraverso il Tamigi fino alla città di Londra, al Tower Bridge, alla Torre di Londra e oltre. Gli edifici inferiori, posizionati di fronte al fiume, presentano porte scorrevoli in vetro che si aprono su ampie terrazze con vista sul Municipio e sul Tower Bridge. Le opinioni sono state un forte punto di forza per il progetto, che attualmente è venduto al 90%. La qualità della costruzione (interni con falegnameria artigianale, piani di lavoro in marmo lucido, elettrodomestici Miele e sistemi di automazione domestica), è stata anche un pareggio, così come il pacchetto di servizi: servizio di portineria 24 ore su 24 da Harrods Estates, una palestra, spa e piscina coperta sono inclusi. Rimangono circa 23 unità, tra cui attici selezionati. Questi hanno un prezzo di circa 3.900 USD per piede quadrato.
Il concetto di uso misto sta inoltre proliferando nella grande Londra con piani come Nine Elms che includeranno 20.000 nuove case e, più a ovest, White City, che è il sito di una revisione di 10 miliardi di dollari che mira a trasformare l'area da una nuda , in gran parte un paesaggio commerciale in un vivace quartiere con 5.000 nuove case, negozi e un centro direzionale per le aziende legate ai media. Come parte del risveglio, lo sviluppatore londinese Stanhope sta convertendo l'ex quartier generale della BBC in residenze di lusso.
A est, anche le alte torri si stanno moltiplicando in una città che una volta era definita da un urbanismo più uniforme e su piccola scala. A Canary Wharf, Herzog & de Meuron ha progettato una nuova torre soprannominata il mattarello a causa della sua forma cilindrica alta, e Foster + Partners ha progettato South Quay Plaza, il progetto residenziale più alto attualmente in costruzione nell'UE.
Lato residenziale di Canary Wharf, Londra
Storicamente un porto affollato, e più recentemente sede di un fiorente distretto finanziario, Canary Wharf sta diventando anche un luogo sempre più ambito in cui vivere. Le aspettative di crescita futura sono rafforzate dall'arrivo della nuova Crossrail Line, prevista per il 2018, che ridurrà significativamente i tempi di viaggio verso il centro di Londra. Oggi l'area sembra ancora in gran parte aziendale, ma gli sviluppatori intendono fondere i programmi residenziali e commerciali con una maggiore connettività man mano che la comunità matura.
"Canary Wharf sta diventando sempre più misto e crescerà fino a una popolazione di 200.000 abitanti", afferma Harry Lewis, amministratore delegato di Berkeley Homes che sta sviluppando South Quay Plaza. "I rendimenti degli affitti sono più alti qui e l'arrivo del Crossrail cambierà il gioco".
South Quay Plaza è situato sul lungomare direttamente di fronte al CBD e sebbene molti degli edifici adiacenti siano costruiti proprio sul bordo del litorale, Grant Brooker, Head of Studio di Foster + Partners voleva avvicinarsi al sito in modo diverso. "È importante far passare la luce del giorno",
dice, spiegando che inclinando le torri a forma di cubo, che hanno un ingombro relativamente piccolo (oltre il 64% del sito non sarà sviluppato), è stato in grado di creare molte più esposizioni. "L'edificio non ha un lato posteriore", dice. "Ogni unità ha una facciata fantastica".
Il team di Brooker utilizza anche la sua vasta esperienza nella progettazione di edifici a livello internazionale per creare un programma completo di servizi, che comprende un centro benessere, un centro benessere e una piscina di 20 metri e una sala club per residenti che copre l'intero 56 ° piano e comprende un bar, una sala proiezioni e una grande terrazza. "Il tipo di comfort richiesto per un edificio per funzionare davvero mancava negli sviluppi precedenti a Londra", afferma Brooker.
Prevista per l'occupazione a partire dal 2020, South Quay Plaza includerà 888 unità tra le torri di 36 piani e 68 piani che vanno dai monolocali alle residenze con tre camere da letto e attici. Finora Berkeley Homes ha rilasciato 350 unità con prezzi a partire da 990.000 USD. Ad oggi, metà di queste unità ha venduto e la domanda proveniente dall'Asia è stata forte: il 50% degli acquirenti internazionali del progetto proviene dalla Cina.
Adam Challis, Head of Residential Research presso Jones Lang LaSalle afferma che gli schemi di rigenerazione come Canary Wharf sono particolarmente apprezzati dagli acquirenti asiatici perché comprendono il potenziale di investimento a lungo termine. "Lo capiscono perché l'hanno visto accadere nei loro paesi", dice. Challis ha anche notato un cambiamento generale nell'atteggiamento degli acquirenti negli ultimi anni, in cui gli investitori stanno osservando da vicino, esaminando attentamente programmi, schemi e quartieri e avvicinandosi alla decisione come investimento a Londra nel suo insieme.
Il tempo dirà come la Gran Bretagna riesce a negoziare la sua uscita dall'Unione Europea e come le fiere di Londra a seguito dei cambiamenti. Molto dipenderà dalle implicazioni durature della Brexit per le imprese britanniche, in particolare quelle nell'enorme settore finanziario del paese. Prima del referendum, la popolazione di Londra avrebbe dovuto crescere di 100.000 persone all'anno per il prossimo decennio e l'offerta di alloggi era in ritardo. Per coloro che credono nel futuro della città e nel continuo potenziale di crescita, ora potrebbe essere il momento opportuno per fare il grande passo.
Questo articolo è stato pubblicato per la prima volta in PALAZZO.
