4 destinazioni immobiliari sul lungomare in forte espansione

Gli acquirenti internazionali sono attratti dall'esclusività delle proprietà sul lungomare, mantenendole molto richieste. Questo, con una mancanza di offerta, vedrà i prezzi continuare a salire. I nostri amici a YachtStyle guarda esempi selezionati a Sydney, Auckland, Phuket e Samui.

Sydney, Australia

Registra un sacco di vendite mentre il mercato immobiliare è in ripresa.

Di Sophie Kalkreuth

Dalle drammatiche conchiglie bianche del Teatro dell'Opera agli archi in acciaio dell'Harbour Bridge e agli yacht che punteggiano la baia - il porto di Sydney è uno dei più iconici del mondo. Le case sul lungomare, in particolare quelle situate appena ad est della città di Darling Point e Point Piper, comprendono alcune delle proprietà immobiliari più costose dell'Australia. Incarnano anche lo stile di vita sul mare, con accesso agli ormeggi e alle spiagge delle imbarcazioni a pochi minuti dal Central Business District (CBD).

Il mercato immobiliare di Sydney è attualmente in ripresa. Nel 2013, il mercato immobiliare residenziale australiano ha registrato la crescita annuale più forte dal 2009 e i prezzi delle case a Sydney sono aumentati del 15,2% secondo la società di informazioni immobiliari RP Data. La città ha anche registrato un forte prezzo di vendita superiore di US $ 51,8 milioni, secondo il Luxury Defined Index 2014 di Christie's Great Estates.

"Il ciclo immobiliare di lusso, che ha toccato il culmine nel 2012 da un massimo nel 2008, è costantemente migliorato negli ultimi due anni con diversi record di vendite", afferma Ken Jacobs dell'International Real Estate di Ken Jacobs-Christie a Sydney. "Abbiamo gestito le due maggiori vendite a Sydney lo scorso anno finanziario (dal 1 ° luglio 2013 al 30 giugno 2014) a prezzi di 37 milioni di dollari australiani e 32 milioni di dollari australiani".

L'offerta di alloggi a Sydney è limitata da limitazioni geografiche, regolamenti di suddivisione in zone e rilascio limitato di terreni. Questo è un fattore che guida la crescita dei prezzi: secondo quanto riferito, gli sviluppatori hanno iniziato a convertire edifici per uffici obsoleti in progetti di lusso per soddisfare la domanda. Anche gli investitori internazionali, in particolare gli acquirenti asiatici, stanno guidando le vendite. Sebbene gli acquirenti locali rappresentino ancora la maggior parte delle vendite a Sydney - gli acquirenti della seconda casa rappresentano solo il 25% del mercato del lusso - nel 2013 ci sono state diverse vendite significative agli acquirenti cinesi, tra cui la vendita più importante della città, una proprietà di 51,8 milioni di USD su il lungomare.

"La vicinanza di Sydney, l'economia sicura, le offerte di vita di classe mondiale e l'atmosfera culturale rilassata sono un'attrazione incredibile per gli acquirenti stranieri che cercano un collegamento accessibile con l'Asia", afferma Jacobs.

Crown Group, uno sviluppatore con sede a Sydney, ha lanciato Sky by Crown e Viva by Crown nel 2013 e la domanda estera ha rappresentato il 20% delle sue vendite. Secondo il CEO del gruppo Iwan Sunito, Sydney ha beneficiato delle misure di raffreddamento del mercato in Asia. "I prezzi (piatti) nel CBD sono dal 30 al 50% in meno (rispetto) di una posizione equivalente a Hong Kong o Singapore."

I prezzi più alti sono raggiunti dalle proprietà sul lungomare con vista da cartolina sul Ponte, il Teatro dell'Opera e il Porto, anche se i prezzi di vendita variano notevolmente a seconda della proprietà. "È importante sottolineare che il tasso di conversazione per metro quadrato sulle proprietà del lungomare di Sydney può essere molto fuorviante in quanto vi sono variazioni selvagge dovute a posizione, vista, contorno, aspetto, strutture, ecc.", Afferma Ken Jacobs. "A complicare questo è la mancanza di terreni liberi, quindi nella maggior parte dei casi, se un acquirente vuole costruire una nuova casa, deve acquistare una casa esistente e demolirla".

A Point Piper, ad esempio, i prezzi possono variare tra i 18.000 milioni di dollari australiani e i 30.000 milioni di dollari australiani per le case sul lungomare che sono state demolite, e tra i 20.000 milioni di dollari australiani e i 39.000 milioni di dollari australiani di valore migliorato per le case esistenti. Questi tassi scendono significativamente al di fuori delle aree super prime.

Negli ultimi anni, anche i progetti condominiali di nuova costruzione hanno riportato forti prezzi di vendita. Gli appartamenti di Buckhurst a Point Piper hanno venduto tra i 9 milioni di dollari australiani e i 13 milioni di dollari australiani quando il mercato era al minimo. Il progetto comprende solo sei appartamenti di circa 380 mq. A Pacific Bondi Beach, uno sviluppo sul lungomare di una delle spiagge orientali alla moda di Sydney, due attici adiacenti venduti per 21 milioni di dollari australiani. Alcuni nuovi progetti sul lungomare sono attualmente in fase di sviluppo a Barrangaroo, il sito di un nuovo casinò.

Guardando al futuro, gli analisti immobiliari si aspettano una crescita continua, sebbene più moderata, nel settore del lusso di Sydney. "A meno che non si verifichi un forte aumento dei tassi di interesse o un arresto dell'economia, entrambi molto improbabili, vedremo ulteriori guadagni nel mercato delle proprietà superprime", afferma Shane Oliver, capo economista del capitale di AMP. Tuttavia, è improbabile che l'intensità della domanda vista nel 2013 persista quest'anno, afferma John McGrath, CEO di McGrath Estate Agents. "La mia ipotesi è una crescita dei prezzi dal 5% al ​​10% quest'anno, ma alcuni segmenti di mercato avranno prestazioni migliori di altri", afferma. In particolare, si aspetta che i "mercati dello stile di vita", quelli vicini alla città e alle spiagge, continueranno a vedere aumenti dei prezzi.

Riepilogo del mercato

• Nel 2013, il mercato immobiliare residenziale australiano ha registrato la crescita annuale più forte dal 2009.
• I prezzi delle case a Sydney sono aumentati del 15,2% nel 2013, mentre i prezzi degli appartamenti sono aumentati dell'11,6%. La crescita dei prezzi nel settore del lusso è alimentata dalla scarsa offerta e dalla forte domanda da parte degli acquirenti stranieri.
• Un cittadino cinese era dietro la migliore vendita di Sydney del 2013, una tenuta da 51,8 milioni di dollari sul lungomare.

All'attenzione

• 112 Wosleley Road, Point Piper
• Casa contemporanea con 5 camere da letto con vista sul porto e 30 metri di facciata esclusiva del porto, incluso un molo privato. Progettato per uno stile di vita interno / esterno scorrevole, piscina e terrazza, accessori di fascia alta, sicurezza all'avanguardia.
• Prezzo su richiesta.
• www.kenjacobs.com.au
• 3 Lindsay Avenue, Darling Point
• Proprietà ispirata a Frank Lloyd Wright in un sito privilegiato di 1.725 mq con vista da Double Bay a Manly. Cinque camere da letto con accesso al balcone, 3,5 bagni. Master suite con spa in pietra calcarea en-suite. Parcheggio per quattro auto. Capace di ormeggiare una nave di 100 piedi.
• Prezzo su richiesta.
• www.kenjacobs.com.au

Auckland, Nuova Zelanda

Offerta limitata e forte flusso migratorio per sostenere i prezzi delle abitazioni di lusso sul lungomare.

Di Sophie Kalkreuth

Auckland potrebbe non avere il drammatico porto di Sydney o Hong Kong, ma la città offre una bellissima costa con spiagge, scogliere, calette tranquille e molte case sul lungomare. Anche il mercato immobiliare della città sta guadagnando slancio, guidato da una carenza di abitazioni, bassi tassi di interesse e una politica a porte aperte che ha incoraggiato gli investitori stranieri.

"Auckland è stata molto richiesta in tutti i settori con l'aumento degli interessi all'estero, in particolare dall'Asia", afferma Charlie Brendon-Cook di Luxury Real Estate Limited. “Gli investitori vengono da noi in particolare da Singapore, Cina, Regno Unito, America e Russia. Ci sono ancora alcune proprietà a prezzi interessanti in posizioni eccezionali. La Baia delle Isole, in particolare, rimane uno dei segreti meglio custoditi. Tuttavia, è stato scoperto. "

Le case in città stanno diventando sempre più costose per gli standard mondiali. I prezzi medi ad Auckland sono aumentati del 14,3 per cento su base annua nel marzo 2014 - una casa di lusso di 4.000 mq vicino alla città ora aumenta di 3,5 milioni di NZ $. E i prezzi sono più alti sul lungomare. A seconda della qualità, delle dimensioni e della posizione, i prezzi delle proprietà sul lungomare si aggirano intorno ai 4.278 $ al secondo.

Ad aprile, i prezzi in rapido aumento in Nuova Zelanda, in particolare ad Auckland, hanno messo in guardia dal Fondo monetario internazionale. "La preoccupazione è che le persone inizino ad aspettarsi che i prezzi continuino ad aumentare e quindi ora saltano nel mercato immobiliare perché temono che verranno valutati in un secondo momento e questo mette ancora più pressione al rialzo", ha dichiarato Brian Aitken dell'FMI.

Nell'ottobre 2013, la Reserve Bank della Nuova Zelanda ha introdotto restrizioni sui prestiti con un elevato rapporto tra prestiti e valore (LVR), che hanno causato un calo dei volumi di vendita, ma solo leggermente. "I volumi di vendita sono ancora al di sotto del livello osservato prima dell'entrata in vigore delle restrizioni LVR nell'ottobre 2013, ma non sembrano diminuire ulteriormente - in effetti le vendite di giugno sono state inferiori solo del 2% rispetto allo stesso mese dell'anno scorso", afferma L'economista della Banca ASB Daniel Smith.

Dice che un tuffo nei nuovi elenchi suggerisce che il flusso di case che arrivano sul mercato è rimasto piuttosto basso. "I vincoli di offerta sono leggermente diminuiti rispetto allo scorso anno, con un totale di elenchi attualmente del 14% superiore rispetto a un anno fa. Ciò è dovuto a un lieve calo delle vendite e ad un piccolo aumento delle quotazioni. Le parole chiave sono "leggero" e "piccolo": il numero di case sul mercato rimane eccezionalmente basso per gli standard storici ".

Smith afferma di aspettarsi che i prezzi continueranno a salire nella regione di Auckland, trainati da forti flussi migratori e un'offerta limitata, sebbene non al ritmo registrato nel periodo 2012-2013.

"Attualmente ci sono un certo numero di messaggi contrastanti nel mercato immobiliare della Nuova Zelanda", afferma Joe Telford di Sotheby's International Realty. "Ma sebbene la crescita sia rallentata negli ultimi sei mesi, esiste ancora una forte domanda di immobili di qualità nel mercato di Auckland."

La proprietà del lungomare è particolarmente ambita e Telford afferma che i valori rimangono ancora elevati e la crescita rimane forte nelle aree chiave del lungomare come Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport e Takapuna. A Herne Bay, ad esempio, ci sono meno di 100 vendite all'anno. "La mancanza di scorte e l'elevata domanda stimolano la crescita", afferma.

Anche gli acquirenti internazionali stanno aumentando i prezzi, attirati dall'esclusività delle tenute sul lungomare di Auckland e dallo stile di vita e dall'accesso all'acqua. "Gran parte della nostra inchiesta sulla proprietà del lungomare proviene da acquirenti internazionali", afferma Telford. A differenza di molti altri paesi, la Nuova Zelanda non ha un'imposta di bollo o imposta sugli utili da capitale, sebbene alcune restrizioni si applichino alla proprietà di proprietà straniera. Ad esempio, la proprietà classificata "sensibile" dall'Ovesteas Investment Office (OIO) richiede una Overseas Investment Application (OIA) per i residenti non neozelandesi.

Questo non si applica spesso alle case sul lungomare, afferma Telford. "La maggior parte delle proprietà sul lungomare centrale di Auckland non richiede un OIA poiché pochissime proprietà sono più grandi di 6.500 piedi quadrati, che è la soglia per classificare il lungomare come sensibile", aggiunge.

Le case sul lungomare saranno sempre richieste, aggiunge Telford, e si aspetta che la crescita continui in linea con il resto del mercato immobiliare della Nuova Zelanda. "È impossibile creare più proprietà sul lungomare e questo è il più grande vantaggio di possedere quello che è considerato il miglior immobile di Auckland."

Riepilogo del mercato

• I prezzi medi delle case ad Auckland sono aumentati del 14,3 per cento rispetto all'anno precedente a marzo 2014. Tuttavia, i prezzi degli immobili sono leggermente diminuiti durante il mese di aprile con un calo delle vendite di circa il 15 per cento rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.
• Le proprietà superiori a $ 500.000 neozelandesi hanno continuato a vendere bene, con 547 case vendute in questa fascia di prezzo durante il mese di aprile, facendo eco al tipo di cifre raggiunte durante l'estate.
• La crescita rimane forte nelle aree chiave del lungomare come Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport e Takapuna dove l'offerta è limitata.

All'attenzione

• 17 O’Neills Avenue, Takapuna, Auckland
• Proprietà sul lungomare situata in un sito di 1.303 mq con vista sull'isola di Rangitoto da tutti e tre i livelli
• Comprende quattro camere da letto, quattro bagni e due posti auto
• Situato a breve distanza in auto dal ponte Harbour fino alla città di Auckland
• Prezzo su richiesta. Rif # BSA10245
• www.auckland.nzsothebysrealty.com
• 35-39 Beach Road, Castor Bay, Auckland
• Situato sulla cima di una scogliera sulla penisola tra Milford e Castor Bay
• Comprende una superficie di 1.000 mq, 6 camere con bagno privato, home theatre, piscina, vasca idromassaggio, area soggiorno all'aperto
• Prezzo richiesto: $ 8.800.000 NZD Ref # NZE10153
• www.auckland.nzsothebysrealty.com

Kamala, Phuket, Tailandia

Mercato di lusso sul lungomare che riacquista la sua lucentezza.

di Alex Frew McMillan

Phuket e Koh Samui hanno sempre attratto molto gli acquirenti stranieri di ville, anche se in teoria non sono in grado di acquistare proprietà terriere in Tailandia.

Lungo il "Millionaire's Mile", una strada snocciolata lungo la costa occidentale di Phuket, vicino a Kamala Beach, le ville costano almeno 8 milioni di dollari. Una rapida ricerca del nome della strada produce sempre un'infarinatura di proprietà sul mercato. In effetti, il mercato immobiliare di fascia alta a Phuket sta già mostrando una prima tendenza verso una crescita stabile e le transazioni sono aumentate con i principali attori immobiliari che ricevono più richieste da tutto il mondo su base giornaliera. Entro la fine del 2015, si stima che saranno sviluppate oltre 50 nuove proprietà di lusso. Quest'isola sta diventando il mercato immobiliare per resort di lusso più dimostrato e vibrante in Asia - sorpassa rapidamente altri come Bali.

Tra questi progetti, lo sviluppo MontAzure a Kamala è stato definito il progetto residenziale resort più ambizioso di Phuket da quando il Banyan Tree Group ha lanciato Laguna circa 25 anni fa.

In un sito che vanta un ambiente naturale unico, MontAzure sarà sensibilmente sviluppato per offrire 13 proprietà private di lusso uniche, 70 residenze sulla spiaggia di pochi piani e offrirà lussuose caratteristiche di ospitalità come un centro commerciale al dettaglio, strutture per la pensione e il benessere, sofisticate spiagge luoghi di ristoro e di intrattenimento. Gli sviluppatori hanno coinvolto un team di master planner, architetti e designer di livello mondiale. Il progetto è un gioiello di rara qualità, un luogo in cui la foresta tropicale incontaminata lascia il posto a un tratto di sabbia soffice di 250 metri, ombreggiato da alberi maturi della Casuarina.

La prima fase dello sviluppo offre agli acquirenti una gamma di 13 grandi proprietà di lusso, ognuna posizionata su generosi appezzamenti di terreno che vanno da 4.900 mq (52.700 mq) a oltre 10.000 mq (107.600 mq). Una trinità di talenti del design è stata impegnata a realizzare queste case eccezionali: il decano della moderna architettura tailandese, Lek Bunnag, la leggenda del design degli interni balinese, Jaya Ibrahim e Martin Palleros di Tierra Design, che ha anche progettato l'intero sviluppo.

Ogni tenuta sarà dotata di una piscina privata, integrata da una piscina per bambini e vasca idromassaggio. I residenti possono anche rilassarsi nella privacy con vasche da bagno private esterne e aree doccia sulle ampie verande dei padiglioni della camera da letto principale. I tetti dispongono di ponti con prati e sale da pranzo coperte sono accessibili tramite un ascensore privato. Un'ampia varietà di piante e alberi tropicali autoctoni e piantati decorano il bellissimo giardino, abbinato alle viste mozzafiato della baia di Kamala, rendendo lo sviluppo un rifugio sicuro lontano dal trambusto della città.

Gli acquirenti possono personalizzare gli interni delle ville in base alle proprie preferenze. Oltre alla loro lussuosa tenuta privata, i proprietari hanno un accesso privilegiato alla spiaggia e una serie di servizi e servizi esclusivi offerti al MontAzure Residents 'Beach Club. Lo sviluppo più ampio includerà anche una gamma di componenti di ospitalità integrati per garantire che le richieste dei residenti e le esigenze di stile di vita siano soddisfatte in modo efficiente.

Riepilogo del mercato

• I compratori stranieri rimangono attratti dalle ville di Phuket e Koh Samui, sebbene in teoria non possano acquistare proprietà terriere in Tailandia.
• Sul "Millionaire's Mile" lungo la costa occidentale di Phuket, vicino a Kamala Beach, le ville costano almeno 8 milioni di dollari. Sotheby’s International Realty elenca diverse splendide proprietà di Phuket, tra cui una con quattro camere da letto ad Ao Makham, cinque chilometri a sud della città di Phuket, per THB 165 milioni (US $ 5,2 milioni).
• Bill Barnett, amministratore delegato della società di consulenza alberghiera C9 Hotelworks, ha sottolineato che Phuket è in forte ascesa per immobili di lusso di fascia alta. Importanti miglioramenti delle infrastrutture e una continua e forte crescita del turismo stanno attirando investimenti istituzionali e creando un forte desiderio da parte della comunità ultra-alta del patrimonio netto per le ville di lusso, in particolare quelle con designer di celebrità coinvolti.
• La ricerca CBRE mostra che oltre 50 nuove proprietà di fascia alta entreranno nel mercato entro la fine del 2015.

MontAzure, Phuket

In un sito che vanta un ambiente naturale unico, MontAzure sarà sensibilmente sviluppato per offrire proprietà di lusso private uniche, residenze condominiali sulla spiaggia a pochi piani, così come componenti di ospitalità di lusso come un centro commerciale lifestyle, strutture per la pensione e il benessere, sofisticate cene sulla spiaggia e luoghi di intrattenimento low-key.La prima fase dello sviluppo offre 13 ampie proprietà di lusso, ognuna su generosi appezzamenti di terreno che vanno da 4.900 m2 (52.700 piedi quadrati) a oltre 10.000 m2 (107.600 piedi quadrati).

Koh Samui, Tailandia

Nella sua infanzia, ma in crescita.

di Alex Frew McMillan

A Koh Samui, Knight Frank rintraccia circa 420 unità di villa in un mercato che il broker dice che è ancora agli inizi. L'89% circa delle ville sull'isola è di proprietà privata, molte delle quali vicino alle spiagge di Cheong Mon, Chaweng e Bophut, i principali luoghi di ritrovo turistico. Le spiagge di Maenam e Lamai sono promettenti e più tranquille, ma comunque a breve distanza dall'azione.

Knight Frank afferma che il 55% delle ville di Koh Samui sono ancora sul mercato, con le più popolari tra 20 e THB 40 milioni di THB (da 630.000 a 1,25 milioni di USD) per villa. "Le ville in questa fascia di prezzo in genere includevano posizioni collinari, offrendo viste panoramiche sul mare e una certa distanza dalla spiaggia", osserva l'intermediazione.

Un esempio è la tenuta di ville di lusso boutique, Samujana, che ha una collezione di 25 ville di lusso in collina. Lo sviluppo è stato aperto per la prima volta nel marzo 2012 come la villa di lusso più esclusiva e discreta di Koh Samui. Posizionato nella posizione più ricercata dell'isola, Samujana offre una completa privacy, a pochi minuti di auto dall'aeroporto internazionale di Samui. Situato in una posizione collinare, a pochi passi dalle spiagge di Choeng Mon e dal famoso Chaweng, la pluripremiata tenuta di villa si affaccia su una baia di corallo, offrendo ad ogni villa una vista ininterrotta sul mare e l'accesso alla spiaggia privata.

Tutte le ville sono state progettate dal famoso Gary Fell di GFAB Architects in Asia - ognuna sensibilmente costruita in armonia con gli affioramenti rocciosi naturali e la vegetazione con un design spazioso contemporaneo e vanta ampie camere da letto con bagno privato, spazi abitativi e zone pranzo, all'avanguardia -cucina con cucine, parcheggio dedicato e piscine private a sfioro.

Il mercato azionario sta ora osservando i risultati dei principali sviluppatori in Thailandia per fornire alcune indicazioni per la direzione del mercato. Potrebbe essere in atto. Ad esempio, Land and Houses, uno dei maggiori sviluppatori del Paese, ha registrato un aumento dei profitti del 20% rispetto al 2013 nel secondo trimestre del 2014 e delle vendite in crescita del 26%. Le vendite di condomini sono state superiori alle aspettative di analisti come Thanatcha Jurukul e Nithi Wanikpun a Nomura. Ma si stanno ancora aspettando che i trasferimenti di condominio vengano ritardati, quindi gli analisti prevedono una crescita del 5% per quest'anno fiscale per Land and Houses.

Anche le singole case unifamiliari sono state raccolte, il che potrebbe suggerire un miglioramento del sentiment. Ma il team di analisti ha ancora un rating "neutro" sul titolo - spesso interpretato come significato vendere il titolo - mentre aspettano di vedere se il rimbalzo può essere sostenuto e se il management esce con previsioni di crescita a lungo termine delle vendite. Credono che lo sviluppatore Quality Houses appaia meglio come lo sviluppatore principale della proprietà fondiaria.

Samujana, Koh Samui

Samujana villa estate è una collezione di 25 ville opulente, in vendita e in affitto. Tutte le ville dispongono di grandi piscine a sfioro private e vista sul mare senza ostacoli. Perfettamente arroccate su una collina che domina una baia di corallo, le ville offrono da tre a otto camere da letto e sono ideali per famiglie, amici e coppie. È situato a pochi minuti dall'aeroporto internazionale di Koh Samui e dalla spiaggia di Chaweng.

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